موقعیت جغرافیایی چطور در مدل قیمت‌گذاری وارد می‌شود؟

در املاک می‌گویند سه چیز مهم است: موقعیت، موقعیت و موقعیت. اما مدل ریاضی نمی‌تواند با کلمه «موقعیت» کار کند؛ باید آن را به عدد تبدیل کرد.

روش اول: مختصات جغرافیایی

ساده‌ترین راه، دادن طول و عرض جغرافیایی به مدل است. مدل‌های درختی می‌توانند از روی این دو عدد، مرزهای قیمتی مناطق را کشف کنند. مزیت این روش، بی‌نیازی از تعریف دستی محله است.

روش دوم: میانگین محله

برای هر محله، میانگین قیمت متری معاملات اخیر محاسبه و به‌عنوان یک ویژگی به مدل داده می‌شود. این روش بسیار مؤثر است اما باید مراقب بود میانگین از داده‌های تازه محاسبه شود، وگرنه مدل به گذشته چسبیده می‌ماند.

روش سوم: فاصله تا نقاط شاخص

فاصله تا نزدیک‌ترین ایستگاه مترو، بزرگراه، مرکز خرید یا فضای سبز، هرکدام یک عدد قابل محاسبه‌اند. این ویژگی‌ها به‌ویژه در محلات مرزی که میانگین محله گمراه‌کننده است، کمک بزرگی می‌کنند.

چالش محلات مرزی

دو ساختمان روبه‌روی هم در دو طرف یک خیابان می‌توانند در دو محله با قیمت‌های متفاوت باشند. اینجاست که ترکیب مختصات دقیق با میانگین محله بهتر از هر کدام به‌تنهایی جواب می‌دهد.

چرا انتخاب دقیق محله مهم است؟

وقتی هنگام ارزیابی، محله را دقیق انتخاب می‌کنید، مدل می‌تواند از داده‌های همان محله استفاده کند. انتخاب نکردن محله یعنی مدل مجبور است از میانگین کل شهر استفاده کند و بازه نتیجه پهن‌تر و کم‌دقت‌تر می‌شود.