چرا قیمت هر متر در واحدهای کوچک بیشتر است؟

اگر آگهی‌های یک محله را مرور کنید، احتمالاً متوجه می‌شوید قیمت هر متر در واحدهای ۵۰ متری بیشتر از واحدهای ۱۲۰ متری همان ساختمان است. این تناقض ظاهری، ریشه اقتصادی روشنی دارد.

تقاضا بیشتر است

تعداد خانوارهای کوچک، زوج‌های جوان و افرادی که برای سرمایه‌گذاری خرید می‌کنند بسیار بیشتر از خانواده‌های پرجمعیت است. بازار خریدار واحد کوچک، بزرگ‌ترین بازار ملک است و همین تقاضای بالا قیمت متری را بالا می‌برد.

نقدشوندگی بالاتر

واحد کوچک سریع‌تر فروش می‌رود. برای سرمایه‌گذار، این سرعت نقدشوندگی خودش یک ارزش است و حاضر است بابتش قیمت متری بیشتری بدهد. واحد ۲۰۰ متری در بازار راکد ممکن است ماه‌ها بدون مشتری بماند.

هزینه‌های ثابت ساخت

بخشی از هزینه ساخت هر واحد به متراژ ربطی ندارد: آشپزخانه، سرویس بهداشتی، انشعابات و درِ ورودی. این هزینه‌های ثابت وقتی روی متراژ کم سرشکن می‌شوند، سهم بیشتری از قیمت هر متر را می‌گیرند.

سقف بودجه خریداران

بیشتر خریداران با یک سقف بودجه مشخص وارد بازار می‌شوند، نه با قیمت متری مشخص. وقتی تعداد زیادی خریدار با بودجه محدود دنبال واحد کوچک می‌گردند، رقابت روی همان واحدها متمرکز می‌شود.

این موضوع در عمل چه معنایی دارد؟

هنگام قیمت‌گذاری، هرگز قیمت متری یک واحد بزرگ را در متراژ واحد کوچک ضرب نکنید؛ نتیجه به‌طور سیستماتیک کمتر از واقعیت خواهد بود. مدل‌های تخمین قیمت این رابطه غیرخطی را از روی داده‌های واقعی یاد می‌گیرند و به همین دلیل خروجی‌شان از محاسبه دستی دقیق‌تر است.